Участки в Моск.обл. с подрядом и без подряда

Терминология "участки с подрядом" и "участки без подряда" вошла в обиход сравнительно недавно, с легкой руки застройщиков коттеджных поселков. Собственно, смысл терминов довольно прост - под продажей участка "с подрядом" имеется в виду заключение обязательного договора с застройщиком (продавцом участков в поселке) на строительство дома по его, застройщика, архитектурному плану и его силами за счёт покупателя. Новое здесь в том, что всего несколько лет назад продажа земельных участков в Подмосковье практически повсеместно осуществлялась "без подряда" - то есть, человек покупал участок и сам решал, какой дом на нём возводить по вкусу. Выбирал подходящий проект, закупал материалы, находил строителей, лично контролировал строительство, договаривался о подводе коммуникаций и пр. Этот подход казался настолько привычным и единственно возможным, что люди, которые обратили свое внимание на земельный рынок только сейчас, несколько теряются, услышав про участки с обязательным подрядом.

Что такое участки с подрядом и чем договор подряда оборачивается для покупателя стало понятно, когда застройщики стали просто-напросто отказывать желающим приобрести землю в коттеджных поселках на условиях "без подряда". В качестве обоснования фирмы указывали на необходимость соблюдения единого архитектурного плана поселка, его общего стиля - от проекта индивидуального дома до характера благоустройства общей поселковой территории. Это, по мысли застройщиков, облагораживало бы внешний вид поселения в целом и придавало бы статус элитного и солидного, в отличие от садоводческих и дачных товариществ, нашпигованных вразнобой самыми разнообразными сооружениями от щитовых домиков до кирпичных готических замков. С другой стороны, всякая монополия порождает соблазн злоупотребить ей. Например, завысить цены на строительство.

Когда у покупателя денег в переизбытке, то здравый смысл в таком подходе, вообще-то, имеется (особенно, при желании приобщиться к чему-то "элитному" и отсутствии намерения взваливать на свои плечи строительные хлопоты). Поэтому, до самого начала финансового кризиса в 2008 году, покупка участков с подрядом пользовалась большой популярностью. Кризис в значительной степени изменил ситуацию - он вынудил считать деньги как покупателей, так и застройщиков. Бурное строительство поселков на условиях "с подрядом" внезапно оказалось практически замороженным - не было покупателей. В результате, чтобы хоть как-то поддержать оборот продаж, застройщики и девелоперы стали распродавать землю как в бывших элитных, так и во вновь проектируемых поселках на условиях "без подряда", а покупатели охотно её приобретать. Имел место и ряд скандальных ситуаций, когда из-за фактического банкротства застройщики не смогли выполнить свои обязательства по постройке домов на уже оплаченных участках с подрядным строительством. В результате, начиная с 2009 года, внимание покупателей решительно обратилось к участкам без подряда и оборот продаж таковых занял преимущественную долю земельного рынка.

Что же такое участки без подряда на сегодняшний день? По сути, это "возвращение к истокам" - к возможности строить дом в любом поселке по собственному желанию, а не в рамках, предписанных архитектурным планом. Кроме того, в период кризисного затишья на земельном рынке, дотошные люди на трезвую голову провели тщательный анализ затрат на строительство с подрядом и без оного и выяснили следующее:

  • при покупке участка без подряда покупатель может снизить стоимость покупки земли на сумму до 40%. Как выяснилось, в стоимость участков с подрядом продавец обычно включает также и существенную переплату, чтобы застраховать свои риски: медленную распродажу участков (или вовсе непродажу части участков). То есть, покупая участок с подрядом, Вы оплачиваете ещё и часть какого-то участка, который Вам все равно принадлежать не будет. Также в сумму к оплате застройщик включает проценты по банковскому кредиту, взятому на покупку земли, что тоже никак не может быть привлекательным для покупателя.
  • приобретая участок без подряда и занимаясь постройкой дома самостоятельно, покупатель в состоянии лично контролировать расходы на закупку стройматериалов и оплату труда строителей. На этом можно очень существенно сэкономить, поскольку, если поручить строительство застройщику, то в его задачи не входит следить за Вашей выгодой - он просто обязался построить и не более. Соответственно, он не будет заниматься, например, поиском лучшей цены стройматериалов, а просто купит то, что есть, и включит Вам в счёт. Несомненно также, что ряде случаев на этой почве могут иметь место "странные игры" с аффилированными фирмами - поставщиками материалов по завышенным ценам, выигрыш в которых достаётся застройщику.

Преимуществом покупки участка без подряда является достижение большого числа степеней свободы. Вы не ограничены в сроках начала и окончания постройки своего дома или можете вообще его не строить, а законсервировать участок под перепродажу. Если же вы решите строить дом, то имеете право строить его на свой собственный вкус - таким, каким Вы представляете его себе, а не так, как видит архитектор поселка. Вы можете регулировать темпы строительства сообразно своим финансовым возможностям, применять те строительные и отделочные материалы, которые считаете подходящими и экономически выгодными и многое, многое другое.

С другой стороны, если все вышеупомянутые вопросы для Вас не на первом месте, а главное - экономия не денег, а собственного времени, то есть смысл приобретать участок с подрядом на строительство. В этом случае самое главное - заключить прозрачный и предельно конкретный договор с застройщиком, прописав в нём сроки строительства, сроки подвода коммуникаций, санкции за нарушение этих сроков, максимально подробное описание дома и других объектов, которые застройщик обязуется возвести на участке.

Напоследок надо рассмотреть ещё один набирающий популярность вариант продажи участков в Московской области, в некотором смысле промежуточный между принципами "с подрядом" и "без подряда". Рекламируется этот вариант как популярный "без подряда", а по сути вводит определенные ограничения на строительство. Так, например, Вам могут предложить заключить договор о купле-продаже участка без подряда на строительство, но с условиями наподобие того, что будущий проект дома должен быть обязательно согласован с архитектором компании-застройщика. Либо в договор включают условие, что покупатель обязан возвести коробку дома по установленному застройщиком образцу или строить дом только из определенного материала и т.п. Поэтому, прежде, чем сразу "покупаться" на рекламные предложения участков без подряда, внимательно изучите условия договора купли-продажи, которые Вам предлагает девелопер.

Вернуться в раздел: Продажа участков в Московской обл.